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Saldo e Stralcio, la guida del 2022
tempo di lettura: 4 min
Pubblicato il 15 Aprile 2022
Di Michele Badea
Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura che serve a chiudere un debito immobiliare pagando solamente una parte del debito accumulato.
Non è una eventualità remota che un soggetto, che chi ha contratto un mutuo per l’acquisto di una casa, a un certo punto non sia più in grado di fare fronte al debito (es. perché ha perso il lavoro nel frattempo).
Se la banca non riesce a rientrare in possesso dell’importo erogato, avvia la procedura esecutiva forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, allo scopo di recuperare almeno in parte l’importo del prestito.
Che cos’è il saldo e stralcio?
“Prima di tutto bisogna dire che il saldo e stralcio prevede che il debitore sia affiancato da almeno un consulente specializzato che si occuperà di gestire la procedura, occupandosi della preparazione della pratica e della trattativa con la banca.”
l saldo e stralcio è una procedura con la quale il debitore corrisponde al creditore una somma inferiore a quella dovuta in principio (ovvero togliendo una somma a stralcio). In questo modo si chiude un debito eseguendo un pagamento parziale. Si tratta di una procedura vantaggiosa giacché il debitore chiude la propria posizione debitoria corrispondendo una somma minore di quella che era tenuto a pagare, mentre il creditore riceve un pagamento tutto in una volta e in tempi certi, senza attendere gli esiti incerti della vendita all’asta.
Il saldo e stralcio è molto conveniente per il debitore: in base alle circostante, all’importo del debito e alle capacità dei consulenti è possibile ottenere uno stralcio anche del 50% e oltre. Non si tratta di un diritto che spetta sempre al debitore quanto di un accordo che viene stipulato fra le due parti in virtù della convenienza reciproca.
Le 4 fasi da seguire per vendere un immobile pignorato
E’ possibile vendere un appartamento pignorato prima della vendita in asta (in Pre Asta), ma per assicurarsi un esito positivo, è necessario percorrere le quattro fasi della vendita controllata, vediamole insieme:
1. Individuazione di un acquirente
Il punto in comune che questo tipo di vendita ha con la vendita al mercato libero è l’esistenza di un promissario acquirente che esprime una manifestazione di interesse all’acquisto di un immobile; Tutta l’attività fulcra su questa figura, perché è lui che finanzierà tutta l’operazione. Questa figura può essere chiunque tranne il debitore della procedura.
2. Trattativa con creditore
Con la formale manifestazione di interesse si può interpellare il creditore pignorante ed eventuali creditori intervenuti, e proporre un accordo, che in base a determinate situazioni può essere una trattativa a Saldo e Stralcio, oppure una semplice offerta che soddisfi l’intero debito, a tacitazione di ogni legittima richiesta. Raggiunta un’intesa è necessario informare il Giudice per l’esecuzione.
Un fattore importante che entra in gioco è la rapidità: con il saldo e stralcio i creditori riceveranno meno soldi ma in molto meno tempo, e non saranno costretti a dover aspettare i tempi delle aste immobiliari.
3. Comunicazione al Giudice
Il Giudice per l’esecuzione, sentite le parti (creditore e debitore) e valutato il contesto generale può sospendere temporaneamente la procedura esecutiva e fissa un’udienza nella quale sarà formalizzata la vendita controllata stragiudiziale.
4. Contestuale di vendita
In questa udienza oltre al Giudice dovranno essere presenti il debitore ed il creditore rappresentati dai rispettivi legali e l’acquirente accompagnato dal notaio di fiducia; l’aspetto importante è che il giudice verifichi l’esistenza del titolo di pagamento per coloro che non hanno avuto riscontro economico per l’attività professionale svolta.
Questo è il passaggio più importante di tutta la procedura chiamato anche “contestuale di vendita” perché contestualmente viene eseguita l’estinzione della procedura esecutiva e sottoscritto un atto di compravendita (rogito).
Il giudice l’Esecuzione controlla la documentazione prodotta, verifica che i creditori siano soddisfatti ed abbiano depositato l’atto di rinuncia e se non sussistono ulteriori motivi ostativi, ai sensi dell’art.632 cpc con ordinanza dichiara l’estinzione della procedura e dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento e di tutte le pregiudizievoli scaturite dal processo.
Stralcio immobiliare: vantaggi e svantaggi
Il saldo e stralcio immobiliare è una tecnica “win win”, che offre innegabili vantaggi a tutti coloro che sono coinvolti nella trattativa.
Vediamo insieme quali sono i vantaggi prima:
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il debitore ottiene l’eliminazione del debito corrispondendo una somma minore di quello che era tenuto a pagare e potrà in seguito richiedere nuovi finanziamenti (viene cancellato dalla centrale Rischi);
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il creditore riceve un unico pagamento e in tempi brevi, senza dover attendere gli esiti incerti della vendita all’asta;
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l’acquirente acquisterà l’immobile velocemente e ad un prezzo vantaggioso.
Vi sono anche dei limiti per l’attività saldo e stralcio che bisogna tenere presenti, ed in particolare che quasi sempre è necessario vendere l’immobile di proprietà.
Questa procedura inoltre è molto efficace se si ha un solo creditore, ma se la situazione del cliente è più complessa, e vi sono molti creditori, il saldo e stralcio potrebbe non essere la strada giusta. Infatti ha poco senso liberarsi solo di un debito, ma è molto più vantaggioso trovare una soluzione che permetta di uscire da tutti i problemi con i creditori.
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